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房贷利率“换锚”期限将至 要不要转LPR需考虑这些因素

作者: 都市网 发布时间: 2020年09月22日 12:34:52

  记者近日走访部分银行网点了解到,各家银行房贷利率“换锚”时间不一:部分国有大行选择8月25日起统一为客户调整为贷款市场报价利率(LPR)定价,部分中小银行则在5月份或7月份已经为客户统一转换。

  对房贷一族来说,个人房贷利率的变化是他们最关心的事,选择不同的还款方式,也直接关乎月供增减。

  多位个贷经理表示,从春节过后就开始通知客户做房贷利率转换的工作,目前对于大部分购房者已经办理了转换,但是犹豫不决的客户依然有。

  记者了解到,若不接受批量转换规则,可与银行提前联系或者转换后协商撤销。专家表示,不管转换与否,都会面临利率风险。应考虑包括贷款价格、贷款期限、贷款余额、未来利率走势等因素,综合选择更适合自己的利率转换方式。

  国有大行开始批量操作 有异议可协商处理

  去年年底,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。简单说,如果选择固定利率,未来贷款利率值将固定不变;如果选择“LPR+加点”浮动利率,利率水平将随市场利率水平变化。

  据了解,多家银行已经完成了存量房贷利率定价基准批量转换工作。此前,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮政储蓄银行5家国有银行均发布公告称,将于8月25日起,将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款,批量转换为LPR定价。

  记者梳理发现,五家国有大行此次批量转换的规则基本一致,即转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月份发布的相应期限LPR的差值。同时,多家银行提醒,若不接受批量转换规则,可与银行提前联系或者转换后协商撤销。根据各家银行公告,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

  今年房贷利率已“八连降” 长期利率难预测

  对房贷一族来说,最关心个人房贷利率的变化。8月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,8月20日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

  记者注意到,自4月份下调以来,虽然LPR报价已连续4个月保持不变,但总体来看有一定降息幅度。据央行数据显示,自去年8月份LPR报价机制改革以来,至此,新的LPR报价机制执行已满一年。截至目前报价,5年期以上LPR共下降3次,从4.85%降到了4.65%,累计下行20个BP。

  受此影响,LPR带动实际贷款利率持续下行。今年以来,全国重点城市首套及二套主流房贷利率已经保持“八连降”。根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年8月(7月20日—8月18日),全国首套房贷款平均利率为5.25%,环比下调1个基点;二套房贷款平均利率则为5.56%,环比下降2个基点。首套、二套平均利率均较去年同期下降22个基点。

  记者在走访银行网点时了解到,由于不同的客户在申请房贷时签订的贷款利率不同,所以在选择LPR还是固定利率时,也要有所区分。

  “对于客户而言,选择固定利率或LPR定价,还是基于个人对未来利率走势的判断。如果认为未来LPR利率大概率降低,就可以选择转换。”多位银行个贷经理对记者表示,定价基准只能转换一次,不方便提出具体建议。

  某银行个贷经理给记者算了一笔账,假定购房者选择挂钩LPR,由于重新定价日在明年1月1日,如果截至今年年底5年期LPR利率一直延续当前的4.65%水平,那么按照100万元贷款本金、30年等额本息计算,购房者每个月的房贷月供将减少约90元,全年节省1080元。

  “按目前的市场环境来看,利率肯定是下行的,也就是说目前选择LPR利率比较合适。但是也不排除之后LPR会上涨,不少贷款人的房贷期限还有十几、二十年,这中间的扰动因素会很多,如果之后有什么政策变化,长期利率是很难做预测的。”某国有大行的个贷经理表示。

  后续利率下调空间有限 或总体维持低息状态

  此外,记者随机采访了部分购房者,在部分购房者看来,考虑到利率还有进一步下行空间,不少人选择将存量房贷转换为LPR定价。

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